Les vendeurs de biens défiscalisés utilisent des arguments à la limite de la légalité

Publié le 5 mars 2010 par Le wabmestre :

Les vendeurs de biens défiscalisés utilisent

des arguments à la limite de la légalité

Loyers surévalués, simulations flatteuses, commissions masquées…Les réseaux de commercialisation enjolivent parfois la réalité. Les solutions pour ne pas se faire avoir

Une retraite dorée, voilà ce que l’on avait promis à ce groupe de médecins et de dentistes. Il leur suffisait d’investir dans un programme doté d’un régime fiscal exceptionnellement favorable. Catastrophe : ils se trouvent aujourd’hui étranglés par des crédits souscrits pour acheter des biens surpayés et dont aucun locataire ne veut…Seul lot de consolation : les dirigeants d’Apollonia, la société aixoise qui leur a proposé cette affaire, sont poursuivis pour complicité d’escroquerie. Un cas extrême ? Peut-être, mais qui appel les amateurs de pierres défiscalisée à la prudence. L’Adim, une association de défense, recense 30 000 particuliers abusés par une opération similaire. Il faut dire que l’Etat n’a pas mégoté : Scellier, Demessine, Bouvard, on ne compte plus les dispositifs permettant de réduire les coûts d’achat de 25 ou 35%, par le seul jeu du gain fiscal. Du coup, une véritable industrie s’est développée sur ce marché, avec des promoteurs spécialisés et ses intermédiaires pas toujours scrupuleux.

Démarchage. Prenez garde aux appels de sociétés soit disant mandatée par l’Etat.

:|us recevez un appel au bureau, après la pose déjeuner, quand vous n’avez pas encore replongé la tête dans vos dossiers : voilà l’approche classique des réseaux de vente comme IFB, Aktif+ ou Capitalys. Pour vous amadouer, on ne vous parlera pas tout de suite d’immobilier. Il y a ceux qui s’inventent une mission gouvernementale sur la transmission de patrimoine, d’autres qui vantent les mérites d’une nouvelle niche permettant d’alléger vos impôts sans éfforts d’épargne. Archi-faux biensûr : vu l’envolée des prix

depuis 2000, il y a longtemps que les loyers n’épongent plus les mensualités de ce crédit…Quel que soit le discours, ça marche : un des poids lourds

Loyers garantis. Ne vous fiez pas aux promesses de rendement qu’on vous fait miroiter.

Environ 100 contacts pour 10 rendez-vous et une vente réalisée, c’est la statistique moyenne de la profession. C'est-à-dire qu’il y a du déchet, y compris lorsque le « prospect » a accepté le tête à tête. Voila pourquoi le commercial qui a arraché un rendez-vous n’hésite pas à enjoliver la réalité. Abus classique : le rendement de l’opération (entre 5 et 6% l’an) est prétendu garanti, étude locative à l’appui. Le hic, c’est que celles-ci sont en général basées sur les plafonds de loyers imposés, souvent supérieurs aux prix du marché. « Il y a un gouffre entre la théorie exposée et les pratiques locales », s’insurge Stéphane Dayan, un avocat parisien qui plaide l’annulation de la vente dans une quarantaine de dossiers. Voyez le cas de cet investisseur qui a dû réduire son loyer de 20% pour intéresser un locataire. Aux clients qui s’inquiètent, le vendeur dégaine alors l’argument massue de la réduction d’impôts : à elle seule, elle est censée assurer la profitabilité de l’investissement. Jusqu'à 8 33 euros de gain par an durant neuf ans en Scellier, ce n’est certes pas rien. Sauf que, si le bien n’est pas loué au

bout de douze mois (le cas est de

plus en plus fréquent), le fisc peut demander à être remboursé…Mais cela, on ne vous le dit pas forcément. A qui se fier alors ? A votre bon
sens. Pour démêler le vrais de faux,

comparez d’abord le loyer estimé avec la réalité du terrain, en contactant sur place deux ou trois agences. Puis examinez les simulations du vendeur : si les loyers sont valorisés au-delà de l’inflation (1% en 2010), il y a maldonne. Mieux vaut passer votre chemin.

Prix de vente. Adoucissez l’addition en signant l’acte sur le lieu de la construction.

« C’est le même prix pour tous » s’entendront dire les clients qui pinaillent sur le montant du chèque. Gros mensonge ! Pour écouler ses programmes, un promoteur peut monter son bureau de vente en face du chantier ou en confier la commercialisation à un réseau. Souvent, il utilise les deux canaux. Mais, pour l’acheteur cela ne revient pas au même. Dans le second cas, il devra payer, en plus, une commission. Combien ? Entre 7 et 12 % du prix, voire, d’avantage, si le promoteur exige que les bien partent en quelques jours. Sans compter les petits cadeaux offerts aux meilleurs commerciaux. « Le mien a reçu une Porsche pour ses étrennes », peste un investisseur qui à décidé de porter plainte. Il aurait mieux fait d’acheter en direct, et le conseil vaut pour tout le monde. Cela nécessite de se retrousser les manches : il faut par foi faire de dizaines de kilomètres pour trouver un bien disponible, voire prospecter les agences pour leur confier, le cas échéant, la gestion locative et l’assurance loyers impayés. Deux services proposés dans le package du réseau, mais au prix élevé (12 à 15% des loyers) qu’on gagne toujours à s’en passer. Au final, vous ne le regrettez pas : le coût de votre investissement s’en trouvera réduit de 15 à 20 %.

Pauline Janicot

Mars 2010 Capital