les excès de la défiscalisation

Publié le 25 novembre 2009 par Le wabmestre :

Lesechos.fr • Le 21 janvier 2008

Immobilier : les excès de la défiscalisation

Dans l'immobilier de loisirs, les avantages fiscaux font souvent oublier les règles de base de tout achat immobilier: apprécier l'emplacement, évaluer le marché locatif, vérifier les capacités des intervenants et décortiquer le montage juridique et fiscal... Résultat : des investisseurs se trouvent piégés par des placements malheureux à la montagne, à la mer ou à la campagne. Michel Bouvard, député de la Savoie et vice-président de la Commission des Finances à l'Assemblée nationale a répondu à vos interrogations, lundi 21 janvier 2008.

Le script complet de notre " chat ".

Etienne L : Je fais partie d'une association regroupant une centaine d'investisseurs (ADI LMP)qui aujourd'hui sont redressés par le fisc sur des opérations LMP. Le sujet est sur le bureau de M.Woerth et de nombreux parlementaires sont intervenus. Mais l'administration fiscale a une position floue. Quand aurons-nous une position claire sur la possibilité de défiscaliser avant la livraison des résidences?

michel_bouvard: Il est difficile de se prononcer sur un dossier dont je ne dispose pas des éléments. Peut-être s'agit-il d'une question liée à un rescrit fiscal. Auquel cas il faudrait le préciser.

F goubard: Conseil en gestion de patrimoine et pourtant, je me suis refusé à proposer à ma clientèle des placements immobiliers de défiscalisation. Ne faudrait-il pas imposer à toute structure de commercialisation, de garantir un rendement minimum sur au moins les 5 premières années avec une vraie garantie bancaire ou par une cie d'assurance solvable?

michel_bouvard: La garantie à apporter à l'acquéreur constitue sans doute le véritable enjeu par rapport à la qualité des produits de défiscalisation. Il ne faut cependant pas négliger le rôle des intermédiaires financiers et la capacité, qui devrait être la leur, à informer leurs clients sur la fiabilité du produit proposé. On peut imaginer pour certains produits de défiscalisation qui n'y sont pas soumis aujourd'hui, le recours à une procédure d'agrément.

ADI LMP: Comment le Cabinet GUINOT et peut etre d'autres ont-ils pu proposer de vendre des biens en VEFA sous le statut du loueur en meublé professionnel?Les investisseurs subissent des redressements fiscaux s'ils défiscalisent avant la livraison de bien. Ne pourrait-on pas envisager un accord préalable du MINISTRE DES FINANCES avant la vente d'un programme en défiscalisation?

michel_bouvard: Sans éléments précis sur le dossier, il est évidemment difficile de se prononcer. On en revient à la nécessité dans certains dispositifs de pouvoir favoriser la mise en place de rescrits fiscaux, afin de garantir le bénéfice de l'avantage pour l'investisseur. Solution qui donne lieu à débat actuellement avec l'administration du ministère des Finances. Le ministre des comptes publics semble ouvert sur cette question.

LAMOUILLE PIERRE: Alors que l'Etat n'assume pas financièrement la restauration des monuments historiques, comment justifier que les services fiscaux contrôlent à la loupe, les déclarations des particuliers s'engageant dans des opérations de monuments historiques?

michel_bouvard: Il s'agit là d'un contentieux très souvent évoqué à l'Assemblée nationale, notamment par rapport au dispositif Malraux pour lequel il a souvent été dit que l'investissement dans ce secteur était générateur de contrôle fiscal. Il semble néanmoins, si l'on se réfère au débat ayant eu lieu lors de la Loi de finances rectificative 2006, que cette situation soit dorénavant plus rare. Ce problème d'ouverture de contentieux sur la qualité et la nature des travaux effectués avait d'ailleurs suscité la position que j'avais prise avec le soutien d'une majorité de députés s'opposant à une modification du régime fiscal de la loi Malraux, qui identifiait des travaux éligibles et des travaux non-éligibles.

Jehemvet: En ZRR , on s'engage à louer sur 9 ou 10 ans selon le bail initial. A la fin du bail , le preneur peut-il demander une indemnité au bailleur, si le bail n'est pas reconduit ?

michel_bouvard: Non, il n'y a pas d'indemnités prévues au terme de la loi.

François: Dans beaucoup de villes moyennes, les constructions de résidences dans le régime de Robien ont dépassé les capacités locatives (ie Carcassonne). N'est-il pas paradoxal que l'Etat retire le bénéfice fiscal aux bailleurs, qui ne trouvent pas de locataire au bout d'un an ?

michel_bouvard: Cette question pose à nouveau le problème de la qualité du produit proposé et de la capacité des conseils financiers des particuliers à juger de celle-ci. Au-delà de cette capacité, seule la procédure d'agrément pourrait répondre à une meilleure sécurité. En la matière, il faut aussi être conscient qu'une procédure d'agrément assise sur un contingentement de l'offre locative serait une procédure laissant l'administration juger de la capacité de développement d'une ville. Ce qui nous fait basculer dans une économie réglementée.

Investnancy: lesechos.fr a été le précurseur pour signaler les problèmes liés aux résidences de tourisme. Ce placement doit- il impliquer la solidarité du promoteur et du vendeur en cas de défaillance du gestionnaire? Les étrangers dans notre situation, ayant par exemple investi à Orcières Merlette, font actuellement une très mauvaise publicité à notre pays. Qu'en pensez-vous?

michel_bouvard: Il convient préalablement, s'agissant des résidences de tourisme de rappeler que pour l'essentiel du parc réalisé (533.000 lits, dont plus de 60.000 en ZRR), le dispositif fonctionne de manière satisfaisante. Il y a néanmoins plusieurs problèmes posés et portant atteinte à la fiabilité de ce produit. Ces problèmes ont pour origine soit des niveaux de rémunération déraisonnables proposés aux investisseurs au regard des capacités du site, soit des défaillances de gestionnaires. Le rapport entre le promoteur et le gestionnaire futur est un rapport très important. De la qualité du gestionnaire et des conditions qui ont été faites par le promoteur dépend le paiement des loyers dans la durée, au propriétaire. Un travail est en cours à ce sujet, en liaison avec le Syndicat national des résidences de tourisme, et différents parlementaires _ dont Michèle Demessine et moi-même _ pour mieux sécuriser les investisseurs futurs. Il est vrai que les cas signalés portent atteinte en terme d'image auprès de la clientèle étrangère.

GOUTIOU: En service depuis 2005, notre résidence de tourisme n'a toujours pas reçu le classement RT ***. Comme ce classement est une condition sine qua none pour bénéficier de l'avantage fiscal, des redressements fiscaux nous touchent, nous les copropriétaires. Quels sont nos recours?

michel_bouvard: L'exploitant a aujourd'hui la possibilité de demander un pré-agrément concernant le classement à la préfecture permettant de lancer sa commercialisation et de bénéficier de l'avantage fiscal. Sauf le non-respect des critères correspondant au classement tels qu'ils ont été définis dans le pré-agrément lors de la mise en service, peuvent conduire à une requalification et à une remise en cause du classement et, donc de l'avantage.

DANO: Aujourd'hui 75% des acquéreurs des programmes immobiliers situés dans les DOM TOM sont métropolitains. Est-ce que cette loi doit elle être modifiée et dans quel sens ?

michel_bouvard: L'ensemble des mesures établissant des avantages fiscaux, dites niches fiscales, fait actuellement l'objet d'un travail d'évaluation par la Commission des finances de l'Assemblée nationale d'une part. Et par le ministère des Comptes publics, d'autre part. Et ce, afin de s'assurer de leur efficacité par rapport aux objectifs pour lesquels ces avantages ont été mis en place. Il est par ailleurs souhaitable d'envisager un plafonnement global des mécaniques de déduction, afin d'éviter que des contribuables aux revenus très importants n'échappent totalement au paiement de l'impôt sur le revenu. S'agissant spécifiquement de l'Outre-Mer, le dispositif a bien évidemment pour but, au travers des investissements, de conforter le développement économique local. Encore faut-il que celui-ci se fasse sur des projets porteurs dans la durée. La procédure d'agrément, s'agissant de l'Outre-Mer, est aujourd'hui quasi généralisée et doit au minimum permettre d'éviter des investissements hasardeux.

iENA: Que deviendra la loi Girardin en cas d'application du projet de zone franche globale pour les DOM?

michel_bouvard: Certaines dispositions de la loi d'orientation sur l'Outre-Mer seront dans ce cas appelées à être remplacées ou modifiées, mais uniquement pour les investissements nouveaux. Il ne peut en effet y avoir de rétro-activité en la matière, la jurisprudence du Conseil constitutionnel étant depuis le dossier des intérêts d'emprunts extrêmement précise en la matière.

Desmazures: Patron d'une franchise MIPA proposant des maisons à but locatif, je suis pour un suivi des produits mis en vente pour faire face aux excès dans certaines zones, ce qui nuit au dispositif de défiscalisation. Les conseillers vendent les produits à la meilleure commission et, non les produits les plus intéressants pour l'investisseurs. Qu'en pensez-vous?

michel_bouvard: On revient sur un sujet déjà évoqué, celui de la qualité de l'information fournie par les distributeurs de produits financiers de défiscalisation et sur la technique de vente desdits produits. Il conviendra de rappeler que comme pour toute acquisition l'investisseur doit avoir la curiosité de comparer et de vérifier la situation du marché.

Zrrinvest: Quel rôle la Commission des Finances peut-elle avoir quant au détournement des objectifs premiers de la défiscalisation par les gestionnaires et ou les promoteurs au détriment des investisseurs (problème de consommateurs bernés)?

michel_bouvard: Compte tenu du coût de la défiscalisation pour le budget de l'Etat et de la nécessité d'une fiabilité d'investissements qui sont utiles à l'économie et au développement de certaines parties du territoire, je pense que la Commission des Finances doit être beaucoup plus active sur le suivi de ces dispositifs, leur évaluation qualitative et quantitative. Elle ne pas hésiter à proposer les modifications nécessaires pour un meilleur encadrement ou la suppression des dispositifs qui ne rempliraient pas leurs objectifs. Il est vrai que l'intérêt de la Commission des Finances pour la dépense fiscale est relativement récent et, que la qualité des informations dont elle dispose a pu progresser au cours des dernières années grâce à la mise en oeuvre des lois organiques sur la Loi de Finances.

philtime59: Propriètaire à Prayssac, notre gestionnaire nous a signalé par huissier vouloir nous quitter en juin 2008 (fin de la dite période triennale). Sur les baux d'une durée engagement de 11 ans et demi rien n'est stipulé en cas de résiliation de bail (pas de période minimale). La société Odalys est- elle dans son droit ? A t-on le droit d'abandonner, sans avoir fourni de bilan à l'ensemble des copropriétaires habitant à des centaines de km du bien immobilier?

michel_bouvard: Oui, la société Odalys peut effectivement sortir au bout de chaque période triennale et il faut bien constater que le délai pour trouver un nouvel exploitant fixé à un mois seulement est trop court. Il conviendrait donc de modifier l'instruction fiscale pour allonger le délai, et le cas échéant pour fixer des conditions de sortie à l'exploitant. Nous travaillons avec Michèle Demessine et les professionnels du secteur sur des propositions dans ce sens.

Bruno_G.: L'Etat qui met en place des mesures de soutien à la construction et au logement en faisant participer les particuliers par des avantages fiscaux, décidera-t-il de les supprimer ou d'en amoindrir l'effet à terme ? Le statut du loueur en meublé professionnel (LMP) ne correspondant pas à des logements de type sociaux , y a-t-il un risque de voir la loi qui le constitue, se modifier ?

michel_bouvard: En premier lieu, il faut rappeler que les mesures qui interviendraient ne peuvent pas être rétroactives. En second lieu, les mesures consistant à mettre en place un avantage fiscal le sont, au regard d'un besoin économique ou social justifiant de la mobilisation de ressources privées. C'est donc la satisfaction de ce besoin sans intervention de l'Etat, ou la prise en compte de celui-ci par une dépense budgétaire, qui peut justifier de la fin d'un dispositif. S'agissant des meublés, ceux-ci correspondent à une part non négligeable des capacités d'hébergement touristique d'une part, et des besoins de logements pour les personnes âgées dont il n'est pas prévu que le nombre diminue dans les années à venir.

Feldmann Luc: Pour succéder aux dispositifs Robien et Borloo, à quel type de nouvelle loi peut-on s'attendre?

michel_bouvard: A titre personnel, je suis plutôt favorable à une stabilité législative s'agissant de l'immobilier locatif. Je serais donc plutôt sur la position d'ajustement que pour la préparation d'une énième loi portant le nom du énième ministre du Logement. La question est plutôt à poser au ministère en charge de ces questions.

svrunner : Comment se fait-il que des sociétés de gestion qui n'honorent pas leurs baux commerciaux (résidences de tourisme) depuis 2003 puissent continuer à sévir et à avoir en gestion de nouvelles résidences en toute impunité ? Existe- t- il une fichier/liste "noire"? Existe- t- il un organe de contrôle ? Si non, est- il possible de créer une structure pour palier à ce manque, par exemple du type de l'AMF, mais pour les placements immobiliers en métropole et outre-mer ?

michel_bouvard: Actuellement, sauf disparition de la société, il n'y a effectivement pas de procédure d'agrément permettant de refuser un gestionnaire. C'est le sujet s'agissant des résidences de tourisme, sur lequel nous travaillons actuellement avec le Syndicat national des résidences de tourisme afin d'éviter ce type d'incident. L'information financière sur les gestionnaires devant sans doute être renforcée.

Bruno_G.: M. Bouvard, je comprends votre point de vue sur les niches fiscales protégeant parfois des personnes fortement imposées. Mais qu'en est-il pour des investisseurs moyens pensant davantage protéger leur retraite par des revenus complémentaires plutôt que de fuir une fiscalisation importante ? L'éventuelle loi sur ces niches visera-t-elle à tenir compte ces revenus de chacun ?

michel_bouvard: On ouvre un autre débat! Il est évident que des placements dans des produits défiscalisés peuvent constituer un complément de retraite. Ceci fait partie d'ailleurs de la légitimité de ces produits. Il est toutefois difficile d'admettre qu'un contribuable fortement imposé puisse échapper à l'imposition sur le revenu en totalité, même s'il s'agit pour lui de se constituer un complément de retraite.

Etienne_1: Spécialisé dans la production de résidences à thème (tourisme, étudiant, personnes âgées), je reste surpris que les mécanismes de production reposent soit sur des montages sociaux , l'Etat et les Collectivités locales intervenant sans lisibilité ou connaissance réelles des coûts de gestion. Quid des déséquilibres d'exploitation chroniques, soit à travers des mécanismes fiscaux et des dérives sur le coût de vente (souvent liés aux coûts de commercialisation)?

michel_bouvard: Dès lors que l'exploitation est confiée à une structure privée, il appartient à celle-ci de s'assurer des meilleurs coûts de fonctionnement et de gestion au regard du produit proposé. Ceux-ci, comme vous le savez, sont variables en fonction du niveau de la structure, du public accueilli... Et on voit mal les collectivités ou l'Etat lui-même entrer dans une procédure d'analyse détaillée faite de toute manière à partir d'un prévisionnel qui n'apporte pas de garanties par rapport à la gestion de l'équipement lui-même une fois ouvert. Seules les anomalies flagrantes par rapport aux hypothèses de rentabilité au regard de l'environnement local ou de l'attractivité du site doivent pouvoir, le cas échéant, entrer dans une procédure d'agrément.

Petitalot Jean-Pierre: Les petits propriétaires/investisseurs sont- ils responsables de la défaillance du système des ZRR? Quelles catégories d'acteurs pensez-vous surveiller : promoteurs, exploitants, commercialisateurs? Et bien sûr, comment ?

michel_bouvard: Il n'y a pas de défaillance globale du système ZRR. La très grande majorité des investisseurs propriétaires des 61.000 lits réalisés constatent que les engagements pris sont tenus. Il existe aujourd'hui plusieurs situations critiquables, sur lesquelles nous avons engagé avec Michèle Demessine, ancienne ministre du Tourisme qui avait accompagné cette mesure, une réflexion sur les remèdes à apporter en liaison avec les professionnels, eux-mêmes conscients du tort généré par les défaillances évoquées. Les pistes envisagées, outre une éventuelle procédure d'agrément, consistent à étudier une garantie de ressources réelle pour les propriétaires, l'allongement du délai pour le changement d'exploitant, une garantie financière sur la capacité du promoteur à mener le projet et une classification ou labellisation des exploitants permettant une meilleure identification pour les petits propriétaires investisseurs. Certes les petits propriétaires investisseurs ne sont pas responsables des défaillances. Mais ils doivent être attentifs à la qualité des investissements proposés et, prendre le temps d'un examen approfondi au regard de certaines pratiques de commercialisation trop agressives.

BDS 106 : Qu'envisagez-vous de faire - tant que le plan financier que fiscal - pour les investisseurs piégés par des exploitants peu scrupuleux ? Par ailleurs pour éviter la pléthore de biens locatifs, existe-t-il un quota de lits "ZRR" par programme immobilier ?

michel_bouvard: Sur le plan fiscal, des démarches peuvent être effectuées auprès du ministère des Comptes public pour éviter une requalification de l'avantage fiscal, en cas de défaillance de l'exploitant. Sur le plan financier, il nous faut assouplir les conditions dans lesquelles un nouvel exploitant peut être choisi par les copropriétaires en cas de révision à la baisse du contrat par l'exploitant. Il n'existe pas de quota pour les lits en zone de défiscalisation rurale. Les opérations les plus importantes _ notamment en montagne _ sont encadrées par la procédure d'unité touristique nouvelle permettant à l'Etat de refuser les projets qui n'auraient pas de véritables perspectives économiques. Je crois nécessaire s'agissant du nombre de lits créés de rappeler que ce dispositif a rempli ses objectifs en matière de rééquilibrage de l'offre touristique. Il convient cependant de veiller à ce qu'il n'y ait pas de fuite en avant. Le terme du dispositif est prévu pour 2010 et, une évaluation est d'ores et déjà prévue sur les aspects quantitatifs globaux au-delà du débat actuel sur les quelques défaillances observées.

Froideval Ernest: Comment vérifier les capacités des intervenants quand, comme le groupe Transmontagne, ce dernier est cautionné par la Caisse des dépôts et consignation, la Banque de Savoie , le Crédit Agricole etc.....? En cas de déconfiture d'un gestionnaire, les contribuables peuvent-ils compter sur une bienveillance du fisc pour éviter les redressements?

michel_bouvard: C'est d'abord la qualité de la gestion qui est en cause dans la défaillance de Transmontagne. La Caisse des Dépôts a été initialement actionnaire de ce groupe lorsque celui-ci n'était qu'exploitant de remontées mécaniques dans le cadre de délégation de service public parfaitement encadrées. Les développements ultérieurs du groupe dans le secteur de l'immobilier et sa croissance rapide ont donné lieu à des réserves de la part du représentant de la Caisse des dépôts au conseil d'administration. A ces problèmes de gestion, se sont ajoutés les effets d'une mauvaise saison d'hiver alors que la diversification du groupe s'est faite principalement dans des stations petites et moyennes sur des sites plus soumis que d'autres, aux aléas climatiques. Je suis bien évidemment conscient des conséquences pour ceux qui ont acquis des biens dans ces sites. Nous nous efforçons de trouver aujourd'hui des solutions permettant qu'un vrai dialogue existe avec le repreneur des résidences de tourisme de Transmontagne.

Bruno Leiner: Comment expliquez-vous que de nombreuses résidences en ZRR se trouvent dans des situations de grande difficulté? En conclusion, quel bilan tirez -vous de ce dispositif et que deviendront les activités de ces zones?

michel_bouvard: Comme je l'ai déjà indiqué, le bilan est largement positif même si plusieurs situations fragiles sont bien réelles. A priori, aucun des sites concernés par ces situations se trouve être sans avenir touristique. Il y a par contre à favoriser des conditions de renégociation des baux, normales et à tirer les conséquences dans quelques cas, de conditions de rémunération hasardeuses au regard du produit. Cette réponse étant la dernière, je remercie l'ensemble des internautes. Sur le dossier spécifique des résidences de tourisme en ZRR, je reste disponible pour les informations que l'on souhaiterait nous transmettre (mbouvard@assemblee-nationale.fr) avec Michèle Demessine au Sénat.